Desregulación y vivienda en Argentina: el derecho que se aleja

TL;DR

La derogación de la Ley de Alquileres vía DNU 70/2023 y el desmantelamiento de los programas de vivienda popular profundizaron una crisis habitacional preexistente. El resultado es previsible: contratos más cortos, ajustes dolarizados o mensuales, y una franja creciente de hogares argentinos expulsados del mercado formal.

Un problema estructural que la desregulación agrava

El déficit habitacional en Argentina no nació con Javier Milei. Según datos del último Censo Nacional procesados por el INDEC, alrededor de 3,5 millones de hogares tienen problemas de vivienda —ya sea por hacinamiento, materiales precarios o falta de servicios básicos—. Es una deuda histórica que atravesó gobiernos de distinto signo, pero que las políticas públicas activas venían intentando morigerar mediante programas como Procrear, el Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI) y la Ley de Alquileres 27.551, sancionada en 2020.

La llegada del gobierno de La Libertad Avanza cambió radicalmente el paradigma. El Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 derogó de un plumazo el marco regulatorio del alquiler, disolvió organismos vinculados al hábitat y frenó la obra pública en materia habitacional. La promesa fue que el mercado, liberado de "trabas", ordenaría la oferta. Los resultados, a casi dos años, permiten hacer un primer balance.

Ese balance conecta con debates más amplios sobre el rol del Estado que venimos siguiendo en Inversión pública en educación y salud: qué está en juego en Argentina. La vivienda, como la salud y la educación, es un terreno donde la retirada estatal nunca es neutral: siempre hay alguien que ocupa ese espacio, y rara vez es el inquilino.

Qué cambió con el DNU 70/2023

El núcleo del cambio fue eliminar los pisos regulatorios que protegían a la parte más débil del contrato. Antes de diciembre de 2023, la ley establecía:

• Contratos de tres años como mínimo.
• Actualización anual por un índice que combinaba salarios (RIPTE) e inflación (IPC).
• Depósito equivalente a un mes de alquiler.
• Registro obligatorio de contratos ante AFIP.

Con la desregulación, todo esto pasó a ser materia de "libre acuerdo entre partes". En la práctica, esa libertad es la del propietario: los contratos se acortaron a uno o dos años, los ajustes pasaron a ser trimestrales, cuatrimestrales o incluso mensuales, y una porción creciente se pacta en dólares o atada a la cotización del blue. El inquilino argentino, que cobra en pesos y ve licuarse su salario mes a mes, quedó sin red.

El argumento oficial fue que la oferta de propiedades en alquiler iba a explotar. Y es cierto que hubo un aumento nominal de la oferta en portales inmobiliarios de CABA y AMBA durante 2024. Pero como señalan trabajos del Centro de Estudios Metropolitanos y del CELS, ese aumento se dio en un contexto donde los precios reales de los alquileres subieron por encima de la inflación en varios trimestres, y donde el ingreso disponible de los hogares se derrumbó tras la devaluación de diciembre de 2023.

El costo real: cuánto del salario se va en alquiler

El indicador más brutal es la relación alquiler/ingreso. Según relevamientos de la Federación de Inquilinos Nacional y del Observatorio del Derecho a la Ciudad, en el AMBA los hogares inquilinos destinan hoy en promedio alrededor del 40% al 50% de sus ingresos al alquiler, sin contar expensas ni servicios. Hace una década, ese porcentaje rondaba el 25-30%.

Esto tiene consecuencias que exceden lo económico. Cuando la mitad del salario se va en techo, se recorta en alimentación, salud, educación y ocio. Es un empobrecimiento silencioso que no siempre aparece en las estadísticas de pobreza por ingresos, pero que sí se refleja en la radiografía argentina de los derechos laborales en tiempos de crisis y en la caída del consumo popular.

Además, la inestabilidad contractual erosiona el arraigo. Familias que se mudan cada uno o dos años, chicos que cambian de escuela, redes vecinales que se rompen. La vivienda no es solo un techo: es la base material sobre la que se construye una vida en comunidad.

Obra pública frenada, cooperativas ahogadas

El otro pilar del retroceso es la parálisis de la obra pública habitacional. El Procrear, que entre 2012 y 2023 permitió el acceso a la vivienda a cientos de miles de familias mediante créditos hipotecarios subsidiados, fue directamente discontinuado. Los desarrollos urbanísticos en marcha quedaron congelados, con miles de unidades a medio construir en distintas provincias.

Las cooperativas de vivienda, herederas de una tradición que en Argentina se remonta a las experiencias del Movimiento de Ocupantes e Inquilinos (MOI) y a los programas de autogestión impulsados por leyes como la 341 en la Ciudad de Buenos Aires, también sufrieron el ajuste. Los subsidios se atrasaron, los materiales se dispararon con la devaluación y muchos proyectos quedaron paralizados.

Acá conviene recordar algo que Axel Kicillof y Pablo Manzanelli han insistido en subrayar: sin obra pública, no hay vivienda popular posible. El mercado privado, por su propia lógica, no construye para quienes no pueden pagar. Construye para quienes sí pueden. Y en un país donde más del 40% de la población está por debajo de la línea de pobreza, eso significa dejar afuera a millones.

La dimensión territorial: villas, asentamientos y desalojos

La desregulación no es un fenómeno abstracto: se traduce en el territorio. Según el Registro Nacional de Barrios Populares (RENABAP), en Argentina existen más de 5.600 barrios populares donde viven aproximadamente 5 millones de personas. Son territorios donde el Estado siempre llegó tarde, y donde ahora directamente no llega.

La Ley 27.453 de integración socio-urbana, sancionada en 2018 con amplio consenso, previó herramientas de urbanización y regularización dominial. Su implementación fue desigual, pero marcó un rumbo. Bajo la actual gestión, los fondos derivados del impuesto PAIS que financiaban parte de estas obras fueron redirigidos, y los procesos de urbanización se frenaron.

Paralelamente, los desalojos violentos —tanto en zonas urbanas como rurales— aumentaron. Sin la protección de la ley de alquileres, sin mediación estatal y con una policía envalentonada por el discurso oficial, la balanza se inclinó aún más hacia los sectores propietarios. Es una discusión que también aparece en Educación en derechos humanos: pilar democrático en Argentina: el derecho a la vivienda es un derecho humano, no un privilegio.

Qué dicen los organismos internacionales

No es una mirada exclusivamente local. La Relatoría Especial de Naciones Unidas sobre el derecho a una vivienda adecuada ha señalado, en informes sucesivos, que la desregulación sin políticas compensatorias tiende a profundizar la exclusión habitacional. La financiarización de la vivienda —su tratamiento como activo especulativo antes que como bien de uso— es un fenómeno global, pero se acelera cuando los Estados abandonan su rol regulador.

El caso argentino se inscribe en esa tendencia, pero con particularidades: alta inflación, dolarización de facto de los alquileres en zonas premium, y una tradición de propiedad de la vivienda que hoy se está erosionando aceleradamente. Cada vez menos argentinos pueden aspirar a la casa propia, y cada vez más quedan atrapados en un circuito de alquiler eterno, precario y caro.

Salidas posibles: qué debería hacer el Estado

Desarmar la crisis habitacional requiere una batería de políticas coordinadas. Ninguna medida aislada alcanza. Pero hay puntos de partida claros:

• Restablecer un marco regulatorio del alquiler con contratos de mediano plazo y actualizaciones ligadas a salarios.
• Reactivar el crédito hipotecario a tasas subsidiadas para sectores medios y populares, con líneas específicas para primera vivienda.
• Retomar la urbanización de barrios populares con financiamiento previsible y participación de las organizaciones territoriales.
• Fomentar la producción cooperativa mediante créditos blandos, cesión de tierra pública y asistencia técnica.
• Gravar la vivienda ociosa para desincentivar la especulación y volcar unidades al mercado real.

Nada de esto es novedoso ni disruptivo: son herramientas que funcionaron en Argentina y en el mundo cuando hubo decisión política de usarlas. La discusión, entonces, no es técnica sino de proyecto de país. ¿Queremos un Estado que garantice el derecho a la vivienda, o uno que se corra y deje que el mercado decida quién duerme bajo techo? Esa disputa, la misma que atraviesa el debate por la soberanía económica y por la justicia social, se juega también en cada contrato de alquiler que se firma hoy en Argentina.